Bausparen für Wohnungseigentümergemeinschaften: Rücklage und Sanierungsdarlehen

Ja, eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann selbst einen Bausparvertrag abschließen – als Anlageform für die Erhaltungsrücklage oder als Weg zu einem Sanierungsdarlehen. Voraussetzung ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung, und weil jeder Eigentümer anteilig für Schulden der Gemeinschaft haftet, sollte die Entscheidung gut vorbereitet sein.

Warum kann Bausparen für eine WEG interessant sein?

Dach, Fassade, Heizung, Aufzug: Größere Erhaltungsmaßnahmen kommen in jedem Haus, und oft reicht die Rücklage nicht. Dann bleiben drei Wege: eine Sonderumlage, ein Kredit oder eine Mischung aus beidem. Ein Bausparvertrag verbindet Sparen und späteres Darlehen. Die Gemeinschaft spart planmäßig an und erhält nach der Zuteilung ein Darlehen mit festem Zins, dessen Konditionen schon beim Abschluss feststehen. Wie Sparphase, Zuteilung und Darlehen ineinandergreifen, erklären wir in Was ist Bausparen?

Das Bausparkassengesetz deckt diesen Zweck ab: Zu den wohnungswirtschaftlichen Maßnahmen gehören ausdrücklich die Erhaltung und Verbesserung von Wohngebäuden (§ 1 Abs. 3 BauSparkG).

Was gibt das Wohnungseigentumsgesetz vor?

Seit der WEG-Reform (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, in Kraft seit 1. Dezember 2020) ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Trägerin des Gemeinschaftsvermögens und Vertragspartnerin (§ 9a WEG). Nach außen handelt der Verwalter (§ 9b WEG).

• § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.
• § 28 Abs. 1 WEG: Die Eigentümer beschließen jährlich über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen – auf Grundlage des Wirtschaftsplans.
• § 28 Abs. 4 WEG: Der Verwalter erstellt jährlich einen Vermögensbericht, der unter anderem den Stand der Rücklagen zeigt.
• § 9a Abs. 4 WEG: Jeder Eigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft.

Beschlüsse fasst die Versammlung grundsätzlich mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann Besonderheiten enthalten – ein Blick hinein lohnt sich vor jeder Finanzierungsentscheidung.

Kann die Erhaltungsrücklage in einem Bausparvertrag angelegt werden?

Die Rücklage muss sicher und bei Bedarf verfügbar sein. Ein Bausparvertrag erfüllt das Sicherheitskriterium: Bauspareinlagen sind wie andere Einlagen über die gesetzliche Einlagensicherung bis 100.000 € je Einleger und Institut geschützt (BaFin, § 8 EinSiG). Bei größeren Rücklagen solltet ihr das Geld verteilen.

Bei der Verfügbarkeit gibt es Einschränkungen: Vor der Zuteilung kommt die Gemeinschaft nur über eine Kündigung an das Guthaben, und die Auszahlung kann einige Monate dauern. Ein Teil der Rücklage sollte deshalb auf einem Tagesgeld- oder Rücklagenkonto liegen, damit dringende Reparaturen bezahlt werden können. Zu beachten sind außerdem Abschlussgebühr und Guthabenzins – mehr dazu in Bausparzinsen verstehen.

Wie funktioniert ein Sanierungsdarlehen über den Bausparvertrag?

Der eigentliche Vorteil liegt im Darlehen. Nach der Zuteilung erhält die Gemeinschaft Guthaben plus Bauspardarlehen und bezahlt damit die Maßnahme. Die Raten werden über das Hausgeld finanziert und im Wirtschaftsplan eingeplant. Weil sich am Gemeinschaftseigentum in der Praxis kaum eine Grundschuld bestellen lässt, arbeiten WEG-Darlehen meist ohne klassische Grundpfandsicherung. Das Bausparkassengesetz lässt dafür Ausnahmen zu (§ 7 BauSparkG). Welche Sicherheiten verlangt werden, legt der Kreditgeber fest.

Muss schnell saniert werden, bieten manche Anbieter eine Vor- oder Zwischenfinanzierung, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Das kostet in der Übergangszeit meist mehr Zinsen, und die Gemeinschaft trägt ein zusätzliches Zinsrisiko bei längeren Wartezeiten.

Was verlangt der BGH für den Beschluss der Eigentümer?

Der Bundesgerichtshof hat 2015 entschieden, dass die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch eine WEG ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann (Urteil vom 25.09.2015, V ZR 244/14). Wegen des Haftungsrisikos verlangte er aber eine sorgfältige Abwägung. Vor der Abstimmung sollten deshalb erörtert und protokolliert werden:

1. Das Nachschussrisiko: Fällt ein Eigentümer mit seinen Zahlungen aus, müssen die anderen einspringen.
2. Die Eckdaten: Darlehenshöhe, Laufzeit, Zins, Rate und Tilgung.
3. Die Belastung pro Einheit: Wie stark steigt das Hausgeld für jede Wohnung?
4. Die Alternativen: Sonderumlage, Mischfinanzierung, Fördermittel.

Das Urteil stammt aus der Zeit vor der WEG-Reform; die Kriterien werden in Praxis und Literatur aber weiterhin herangezogen. Holt bei größeren Vorhaben mehrere Angebote ein und lasst den Beschlussentwurf rechtlich prüfen.

Was bedeutet ein WEG-Darlehen pro Wohnung?

Eine Gemeinschaft mit zwölf gleich großen Wohnungen braucht 180.000 € für die Dachsanierung (Beispiel, gerundet). Das entspricht 15.000 € pro Einheit.

Beispiel, gerundet, eigene Berechnung; Laufzeit und Zinskosten hängen vom Vertrag ab. Stand: 27. September 2026.

Die niedrigere laufende Belastung macht Darlehen für viele Gemeinschaften attraktiv – insgesamt zahlen die Eigentümer wegen der Zinsen aber mehr als bei einer Sonderumlage.

Weiterlesen: Bausparsofortfinanzierung (Kombikredit) · Bausparvertrag beleihen oder Zwischenfinanzierung · Bausparvertrag zur Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung · Sondertilgung mit dem Bausparvertrag

Häufige Fragen

Kann eine WEG Wohnungsbauprämie bekommen?

Nein. Die Wohnungsbauprämie steht einzelnen, unbeschränkt einkommensteuerpflichtigen Personen zu (§ 1 WoPG). Einzelne Eigentümer können eigene Bausparverträge fördern lassen – mehr dazu unter Wohnungsbauprämie.

Wer unterschreibt den Bausparvertrag für die Gemeinschaft?

Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen (§ 9b WEG). Grundlage ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung.

Haftet jeder Eigentümer für das ganze Darlehen?

Nein. Nach § 9a Abs. 4 WEG haftet jeder Eigentümer einem Gläubiger nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Fällt ein Eigentümer aus, kann die Gemeinschaft aber Nachzahlungen von den übrigen verlangen.

Was passiert, wenn eine Wohnung verkauft wird?

Das Darlehen ist eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft und bleibt bestehen. Der neue Eigentümer zahlt ab dem Wechsel das Hausgeld einschließlich der Darlehensanteile. Der Verkäufer kann gegenüber Gläubigern für Verbindlichkeiten aus seiner Zeit als Eigentümer zeitlich begrenzt weiter anteilig haften (§ 9a Abs. 4 WEG).