Bausparsofortfinanzierung (Kombikredit): So funktioniert sie – und wann sie sich rechnet

Bei der Bausparsofortfinanzierung – auch Kombikredit genannt – bekommst du das Geld für deine Immobilie sofort über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen und besparst parallel einen Bausparvertrag. Ist der Vertrag zugeteilt, löst er das Vorausdarlehen ab. Das Modell bietet lange Zinssicherheit, ist aber in vielen Fällen teurer als ein klassisches Annuitätendarlehen, weil du bis zur Zuteilung keinen Euro tilgst. Ob es sich rechnet, zeigt nur ein Vergleich der Gesamtkosten.

Wie funktioniert die Bausparsofortfinanzierung?

Die Sofortfinanzierung verbindet zwei Verträge, die nacheinander wirken:

1. Vorausdarlehen: Du bekommst die volle Darlehenssumme sofort. Darauf zahlst du nur Zinsen, keine Tilgung. Der Zins ist meist bis zur voraussichtlichen Zuteilung fest.
2. Bausparvertrag: Gleichzeitig zahlst du Sparraten in einen Bausparvertrag, dessen Bausparsumme meist der Darlehenssumme entspricht. Die Abschlussgebühr fällt sofort an.
3. Zuteilung: Hast du das Mindestsparguthaben erreicht – laut Verbraucherzentrale üblicherweise 40 % der Bausparsumme – und ist die Bewertungszahl erfüllt, wird der Vertrag zugeteilt.
4. Ablösung: Guthaben und Bauspardarlehen lösen das Vorausdarlehen ab. Ab jetzt zahlst du eine Rate aus Zins und Tilgung, bis das Bauspardarlehen getilgt ist.

Die Verbraucherzentrale unterscheidet dabei mehrere Varianten: das klassische Modell mit Vorausdarlehen und einem Bausparvertrag, sogenannte Konstantmodelle mit gleichbleibender Gesamtrate bis zur Schuldenfreiheit und Konstruktionen mit mehreren Bausparverträgen, die nacheinander zugeteilt werden (Stand 31.10.2024). Je mehr Bausteine, desto schwerer der Vergleich. Die Grundlagen zu Sparphase und Zuteilung findest du im Beitrag Sparphase, Zuteilung, Darlehen.

Warum ist die Tilgungsaussetzung der entscheidende Kostenfaktor?

Beim Annuitätendarlehen sinkt die Restschuld mit jeder Rate, und damit sinkt auch der Zinsanteil. Beim Kombikredit bleibt die Schuld aus dem Vorausdarlehen bis zur Zuteilung unverändert. Du zahlst also jahrelang Zinsen auf die volle Summe. Gleichzeitig liegt dein Sparguthaben im Bausparvertrag zu einem niedrigen Guthabenzins. Du „leihst“ dir also Geld zum Darlehenszins und „legst“ einen Teil davon zum deutlich niedrigeren Guthabenzins wieder an.

Diese Zinsdifferenz ist der wichtigste Grund, warum die Sofortfinanzierung selbst dann teurer sein kann, wenn das Vorausdarlehen denselben Zinssatz hat wie ein Annuitätendarlehen. Der Vorteil des Bauspardarlehens am Ende – ein oft niedriger, fester Zins – muss diesen Nachteil erst ausgleichen.

Worauf musst du bei den effektiven Gesamtkosten achten?

Der effektive Jahreszins des Vorausdarlehens allein sagt wenig. Du brauchst den Gesamteffektivzins über die ganze Konstruktion – die Verbraucherzentrale empfiehlt ausdrücklich, Angebote über den Gesamteffektivzins zu vergleichen. Folgende Posten gehören in die Rechnung:

• Zinsen auf das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung
• Abschlussgebühr des Bausparvertrags – laut Verbraucherzentrale mindestens 1 % der Bausparsumme; der BGH hält eine solche Gebühr für zulässig (07.12.2010, XI ZR 3/10)
• Entgangene Zinsen auf das Sparguthaben
• Zinsen auf das Bauspardarlehen nach der Zuteilung
• Weitere Entgelte wie Servicepauschalen oder Darlehensgebühren, soweit vereinbart

Lass dir außerdem zeigen, wann du nach Plan schuldenfrei bist und wie hoch die Monatsrate in jeder Phase ist. Wie Bauspar-Guthaben- und Darlehenszinsen im Tarif zusammenspielen, erklärt Bausparzinsen verstehen.

Weiterlesen: Bausparvertrag beleihen oder Zwischenfinanzierung · Bausparvertrag zur Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung · Sondertilgung mit dem Bausparvertrag · Bausparen für Modernisierung und Sanierung

Ist ein Kombikredit teurer als ein Annuitätendarlehen?

Die folgende Rechnung ist ein Beispiel mit angenommenen Zinssätzen, gerundet. Beide Varianten finanzieren 200.000 € und kosten dich zunächst 1.250 € im Monat. Für einen fairen Vergleich hat das Vorausdarlehen denselben Zins wie das Annuitätendarlehen.

• Kombikredit: Vorausdarlehen 200.000 € zu 3,9 % (650 € Zinsen im Monat), dazu 600 € Sparrate in einen Bausparvertrag über 200.000 €. Abschlussgebühr 1,0 % (2.000 €), Guthabenzins 0,10 %. Zuteilung bei 40 % Guthaben, danach Bauspardarlehen zu 2,5 % mit 1.250 € Monatsrate.
• Annuitätendarlehen: 200.000 € zu 3,9 %, Monatsrate 1.250 €.

Beispielrechnung, gerundet, monatliche Verzinsung, ohne Steuern, ohne Förderung und ohne weitere Entgelte; Zuteilung zum frühestmöglichen Zeitpunkt unterstellt. Stand: 27. September 2026.

Der Kombikredit ist im Beispiel rund 21.000 € teurer und läuft länger. Sein Argument ist die Zinssicherheit: Beim Annuitätendarlehen gilt der Zins nur für die Zinsbindung. Doch selbst wenn du beim Annuitätendarlehen nach 15 Jahren eine Restschuld von rund 53.500 € zu 7,0 % anschließen müsstest, lägen die Gesamtzinsen im Beispiel bei rund 86.800 € – immer noch deutlich unter dem Kombikredit. Welche Zinsbindung zu dir passt, klärt der Beitrag Festzins oder variabler Zins.

Welche Risiken sieht die Verbraucherzentrale?

Die Verbraucherzentrale warnt in ihrem Beitrag „Sofortfinanzierung: Vorsicht bei komplizierten Bausparmodellen“ (Stand 07.05.2024) vor vier Punkten:

• Verzögerte Zuteilung: Der Zuteilungszeitpunkt ist nicht garantiert. Verzögert er sich über das Ende des Vorausdarlehens hinaus, brauchst du eine Zwischenfinanzierung zu unbekannten Konditionen – die beworbene Zinssicherheit entfällt. Im Beispiel oben würden allein zwei Jahre Verzögerung rund 15.600 € zusätzliche Zinsen für das Vorausdarlehen bedeuten.
• Refinanzierungslücke: Erreichst du das Mindestsparguthaben nicht rechtzeitig, bleibt eine Lücke, die zu unbekannten Zinsen finanziert werden muss.
• Wechselnde Raten: Erst zahlst du Zinsen und Sparrate, später die Bauspar-Rate. Die Gesamtbelastung ist nicht immer über die ganze Laufzeit gleich.
• Kosten: Abschlussgebühr, Servicepauschalen und niedrige Guthabenzinsen können die Rendite des Sparteils ins Minus drücken.

Ihr Rat: mehrere Angebote einholen, den Gesamteffektivzins vergleichen – einfache Annuitätendarlehen mit Soforttilgung seien oft günstiger.

Wann kann sich eine Sofortfinanzierung rechnen?

Ganz ausschließen lässt sich ein Vorteil nicht. Er ist aber an Bedingungen geknüpft:

• Das Vorausdarlehen ist deutlich günstiger als ein vergleichbares Annuitätendarlehen, oder das Bauspardarlehen hat einen sehr niedrigen Zins.
• Du legst Wert auf Zinssicherheit bis zur Schuldenfreiheit und akzeptierst dafür einen Aufpreis – ähnlich einer Versicherung.
• Förderung fließt in den Sparteil, zum Beispiel über Wohnungsbauprämie oder Wohn-Riester, und verbessert die Bilanz spürbar.
• Das Angebot ist transparent: Gesamteffektivzins, Zeitpunkt der voraussichtlichen Zuteilung und Regeln für den Verzögerungsfall stehen schriftlich im Vertrag.

Einen allgemeinen Vergleich von Bauspardarlehen und Bankfinanzierung findest du unter Bausparvertrag vs. Baufinanzierung.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Bausparsofortfinanzierung und Kombikredit?

Meist keiner. Beide Begriffe beschreiben ein tilgungsfreies Vorausdarlehen, das später durch einen parallel besparten Bausparvertrag abgelöst wird.

Warum tilge ich beim Kombikredit anfangs nicht?

Statt zu tilgen, sparst du in den Bausparvertrag. Das Guthaben löst bei Zuteilung einen Teil der Schuld ab. Bis dahin bleibt die volle Schuld bestehen, und du zahlst Zinsen auf die gesamte Summe.

Was passiert, wenn die Zuteilung später kommt als geplant?

Dann brauchst du eine Zwischenfinanzierung, deren Zinsen oft noch nicht feststehen. Kläre vor Abschluss schriftlich, was im Verzögerungsfall gilt.

Kann ich einen bestehenden Kombikredit umschulden?

Das hängt vom Vertrag ab. Bei langen Zinsbindungen kann nach zehn Jahren ein Kündigungsrecht nach § 489 BGB bestehen. Lass die Kosten einer Umschuldung vorher durchrechnen.

Ist der Kombikredit grundsätzlich schlecht?

Nein, aber er ist komplex und im Vergleich oft teurer. Er kann passen, wenn du sehr lange Zinssicherheit willst und die Gesamtkosten nachweislich im Rahmen bleiben.