Bausparvertrag zur Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung

Mit einem Bausparvertrag kannst du dir den Zins für deine Anschlussfinanzierung schon Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sichern – auch dann, wenn ein Forward-Darlehen noch gar nicht möglich ist. Das lohnt sich vor allem, wenn deine Zinsbindung erst in mehr als fünf Jahren endet und du einen Teil der Restschuld gegen steigende Zinsen absichern willst. Der Preis dafür: Abschlussgebühr und niedrige Guthabenzinsen in der Sparphase.

Wann wird die Anschlussfinanzierung zum Zinsrisiko?

Mit dem Ende der Zinsbindung brauchst du für die Restschuld neue Konditionen. Welcher Zins dann gilt, weiß heute niemand. Wer vor zehn Jahren zu sehr niedrigen Zinsen finanziert hat, hat in den letzten Jahren erlebt, wie stark sich die Monatsrate beim Anschluss verändern kann. Wie sich die Bauzinsen entwickeln, kannst du in der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank verfolgen.

Grundsätzlich hast du drei Wege: abwarten und zum dann gültigen Zins anschließen, ein Forward-Darlehen abschließen oder über einen Bausparvertrag einen Teil der Restschuld absichern. Wie sich Bauspardarlehen und klassisches Bankdarlehen generell unterscheiden, erklärt der Beitrag Bausparvertrag vs. Baufinanzierung. Die Frage, ob eine feste oder variable Zinsbindung für dich passt, behandelt Festzins oder variabler Zins. Hier geht es nur um eines: die Zinssicherung für den Anschluss.

Forward-Darlehen oder Bausparvertrag – was ist der Unterschied?

Quellen: Verbraucherzentrale Niedersachsen (17.10.2023), Stiftung Warentest (Stand 01.09.2026). Konditionen je nach Anbieter unterschiedlich.

Ein wichtiger Unterschied liegt in der Richtung des Risikos. Beim Forward-Darlehen bist du gebunden: Fallen die Zinsen bis zum Anschluss, zahlst du mehr als nötig, weil der Rücktritt für beide Seiten ausgeschlossen ist (Verbraucherzentrale Niedersachsen). Beim Bausparvertrag hast du eine Option: Liegt der Marktzins später unter dem Bauspar-Darlehenszins, kannst du auf das Darlehen verzichten und dir das Guthaben auszahlen lassen. Verloren sind dann die Abschlussgebühr und die entgangenen Zinsen.

Wie viel der Restschuld solltest du mit einem Bausparvertrag absichern?

Die ganze Restschuld über einen Bausparvertrag abzusichern, ist selten realistisch. Du müsstest dafür neben deiner laufenden Kreditrate einen großen Teil der Summe zusätzlich ansparen. Üblich ist deshalb eine Teilabsicherung – zum Beispiel ein Drittel der erwarteten Restschuld. So gehst du vor:

1. Restschuld ermitteln: Im Tilgungsplan deines Darlehens steht, was zum Ende der Zinsbindung offen ist.
2. Belastungsgrenze klären: Welche Monatsrate kannst du nach dem Anschluss auch bei deutlich höheren Zinsen tragen?
3. Lücke absichern: Die Bausparsumme so wählen, dass die Rate auch im ungünstigen Fall tragbar bleibt – nicht größer.
4. Sparrate prüfen: Bis zum Anschluss muss das Mindestsparguthaben erreicht sein. Sonst ist der Vertrag nicht zuteilungsreif.
5. Zeitpuffer einbauen: Einen festen Zuteilungstermin gibt es nicht. Plane den Vertrag so, dass er eher zu früh als zu spät zuteilungsreif wird.

Ist der Vertrag schon früher zuteilungsreif, musst du das Darlehen nicht sofort abrufen. Allerdings läuft dein bestehendes Bankdarlehen bis zum Ende der Zinsbindung weiter – eine vorzeitige Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung kosten.

Weiterlesen: Bausparsofortfinanzierung (Kombikredit) · Bausparvertrag beleihen oder Zwischenfinanzierung · Sondertilgung mit dem Bausparvertrag · Bausparen für Modernisierung und Sanierung

Wie sieht eine Teilabsicherung über acht Jahre in Zahlen aus?

Die folgende Rechnung ist ein Beispiel mit angenommenen Zinssätzen, gerundet. Ausgangslage: Deine Zinsbindung endet in 8 Jahren, dann sind voraussichtlich 180.000 € offen. Du schließt heute einen Bausparvertrag über 60.000 € ab (ein Drittel der Restschuld). Annahmen: Abschlussgebühr 1,0 % (600 €), Sparrate 250 € im Monat, Guthabenzins 0,10 %, Bauspar-Darlehenszins 2,5 %, Tilgungsrate 360 € im Monat.

• Nach 8 Jahren stehen rund 23.500 € im Vertrag (etwa 39 % der Bausparsumme). Hätte die Rate auf einem Tagesgeld mit angenommen 2,0 % gelegen, wären es rund 26.000 € – die Absicherung kostet also rund 2.500 €.
• Beim Anschluss senkt das Guthaben die Restschuld. Das Bauspardarlehen über rund 36.500 € deckt einen weiteren Teil zum festen Zins. Der Rest von rund 120.000 € läuft über ein normales Anschlussdarlehen.

Beispielrechnung, gerundet, monatliche Verzinsung, ohne Steuern, ohne weitere Entgelte und ohne Förderung. Stand: 27. September 2026.

Das Beispiel zeigt die typische Logik einer Versicherung: Bleiben die Zinsen moderat, zahlst du etwas drauf. Steigen sie deutlich, entlastet dich der abgesicherte Teil spürbar – und du bist auch schneller schuldenfrei, weil ein größerer Teil der Rate in die Tilgung fließt. Ob Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage dazukommen, verbessert die Rechnung zusätzlich. Mehr dazu unter Wohnungsbauprämie.

Wie nutzt du das Kündigungsrecht nach zehn Jahren (§ 489 BGB)?

Hast du eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, gibt dir § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ein besonderes Recht: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kannst du das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das schafft zusätzliche Flexibilität:

• Zinsen gestiegen: Du lässt das bestehende Darlehen bis zum Ende der festen Laufzeit weiterlaufen und nutzt den Bausparvertrag erst dann.
• Zinsen gesunken: Du kündigst nach zehn Jahren, schließt zum niedrigeren Marktzins an und verzichtest gegebenenfalls auf das Bauspardarlehen.
• Bausparvertrag früher zuteilungsreif: Du kannst den Kündigungstermin nach § 489 BGB nutzen, um einen Teil der Restschuld mit Guthaben und Bauspardarlehen abzulösen.

Wichtig: Das Kündigungsrecht gilt ab dem Zeitpunkt, an dem das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde. Bei Neubauten mit mehreren Auszahlungen kann der Stichtag später liegen, als du denkst.

Worauf solltest du beim Abschluss achten?

• Zuteilungsvoraussetzungen: Mindestsparguthaben (meist 30 bis 50 % der Bausparsumme) und Bewertungszahl entscheiden über den Zeitpunkt. Stimme die Sparrate auf dein Ablaufdatum ab.
• Grundschuld: Für das Bauspardarlehen kann die bestehende Grundschuld oft genutzt werden. Kläre vorab, ob und zu welchen Kosten sie abgetreten werden kann.
• Tilgungsrate: Bauspardarlehen haben meist feste, hohe Raten. Rechne beide Raten – Anschlussdarlehen und Bauspardarlehen – zusammen.
• Kosten: Abschlussgebühr und mögliche Darlehensgebühr gehören in die Rechnung. Ein pauschales Jahresentgelt in der Sparphase hat der BGH für unwirksam erklärt (15.11.2022, XI ZR 551/21).

Häufige Fragen

Wie früh sollte ich einen Bausparvertrag für die Anschlussfinanzierung abschließen?

Je nach Tarif und Sparrate dauert es oft sieben Jahre oder länger bis zur Zuteilung. Endet deine Zinsbindung in fünf Jahren oder früher, ist ein Forward-Darlehen meist der naheliegendere Weg.

Kann ich die ganze Restschuld mit einem Bausparvertrag absichern?

Theoretisch ja, praktisch selten. Du müsstest einen großen Teil der Summe zusätzlich zur laufenden Kreditrate ansparen. Meist ist eine Teilabsicherung realistischer.

Was passiert, wenn die Zinsen beim Anschluss niedriger sind?

Dann kannst du in der Regel auf das Bauspardarlehen verzichten und dir das Guthaben auszahlen lassen. Die Abschlussgebühr bekommst du nicht zurück.

Ist ein Forward-Darlehen günstiger als ein Bausparvertrag?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Das Forward-Darlehen kostet einen Zinsaufschlag, der Bausparvertrag Gebühr und entgangene Guthabenzinsen. Entscheidend sind Vorlaufzeit und Größe der abgesicherten Summe.

Brauche ich für das Bauspardarlehen eine neue Grundschuld?

Nicht unbedingt. Häufig kann eine bestehende Grundschuld genutzt werden. Bauspardarlehen bis 50.000 € dürfen zudem ganz ohne Grundschuld vergeben werden (§ 12 Bausparkassen-Verordnung).