Bausparen für Modernisierung und Sanierung: Darlehen ohne Grundschuld

Ein Bausparvertrag eignet sich gut für Modernisierung und Sanierung, weil Bauspardarlehen bis 50.000 € ohne Grundschuld vergeben werden dürfen. Du sparst dir damit Notartermin und Grundbucheintrag und bekommst einen festen Zins, der schon bei Vertragsabschluss feststeht. Voraussetzung: Das Geld fließt in eine wohnwirtschaftliche Maßnahme – etwa Dämmung, Heizung, Fenster oder Bad – und dein Vertrag ist zuteilungsreif.

Warum passt ein Bausparvertrag für Modernisierungen?

Modernisierungen sind meist kleiner als ein Hauskauf, aber zu groß für das Girokonto: 15.000 € für die Dämmung, 25.000 € für neue Fenster, 40.000 € für eine umfassende Heizungs- und Badsanierung. Für solche Beträge hat der Bausparvertrag drei Vorteile:

• Kein Grundbucheintrag: Bis 50.000 € ist keine Grundschuld nötig. Das spart Notar- und Grundbuchkosten und Zeit.
• Fester Zins: Der Darlehenszins steht bei Vertragsabschluss fest – egal, wie sich der Markt bis zur Sanierung entwickelt.
• Hohe Tilgung: Bauspardarlehen werden meist in wenigen Jahren zurückgezahlt. Die Sanierung ist abbezahlt, bevor die nächste ansteht.

Wie Sparphase, Zuteilung und Darlehensphase ineinandergreifen, erklärt der Beitrag Sparphase, Zuteilung, Darlehen.

Bis zu welcher Summe gibt es ein Bauspardarlehen ohne Grundschuld?

Normalerweise müssen Bausparkassen ihre Darlehen über ein Grundpfandrecht absichern. Die Bausparkassen-Verordnung macht davon eine Ausnahme: Nach § 12 BausparkV dürfen Bauspardarlehen bis 50.000 € ohne Grundschuld ausgereicht werden. Die Stiftung Warentest bestätigt: „Bauspardarlehen bis zu 50 000 Euro dürfen Bausparkassen als sogenanntes Blankodarlehen ohne Absicherung im Grundbuch vergeben“ (Stand 01.09.2026). Die frühere Grenze lag bei 30.000 € und wurde 2021 angehoben.

Drei Einschränkungen solltest du kennen:

• Die Grenze ist ein Höchstwert. Die einzelne Bausparkasse kann niedrigere Grenzen setzen oder eine Verpflichtungserklärung verlangen (so auch der Titel von § 12 BausparkV: „Darlehen gegen Verpflichtungserklärung, Blankodarlehen“).
• Deine Bonität zählt trotzdem. Ohne Grundschuld prüft die Bausparkasse Einkommen und bestehende Verpflichtungen besonders genau.
• Größere Summen brauchen eine Sicherheit. Liegt dein Darlehensbedarf über der Grenze, ist in der Regel eine Grundschuld nötig. Manchmal lässt sich eine bestehende Grundschuld nutzen.

Für Eigentümergemeinschaften: Wie eine WEG mit Bausparen die Rücklage aufbaut und ein Sanierungsdarlehen nutzt, erklärt unser Beitrag Bausparen für Wohnungseigentümergemeinschaften.

Was zählt als wohnwirtschaftliche Verwendung?

Das Bausparkassengesetz beschreibt in § 1, welche wohnungswirtschaftlichen Maßnahmen finanziert werden dürfen. Dazu gehören neben Bau und Kauf auch Maßnahmen zur Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden und Wohnungen. Typische Beispiele:

Einordnung ohne Gewähr; maßgeblich sind Gesetz und die Bedingungen deines Vertrags. Stand: 27. September 2026.

Die wohnwirtschaftliche Verwendung ist auch für die Förderung wichtig: Die Wohnungsbauprämie wird bei wohnwirtschaftlicher Verwendung auch vor Ablauf der Sperrfrist von sieben Jahren ausgezahlt (Verbraucherzentrale, Stand 10.11.2025). Hebe Rechnungen und Belege deshalb auf.

Welche Nachrüstpflichten gelten nach dem GModG?

Seit dem 29.07.2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die umstrittenen Heizungsvorgaben – die 65-%-Regel und der Kesseltausch nach 30 Jahren – sind gestrichen. Geblieben sind aber die Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel:

• § 35 GModG – oberste Geschossdecke: Ungedämmte oberste Geschossdecken über beheizten Räumen müssen so gedämmt sein, dass ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 W/(m²·K) nicht überschritten wird. Alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden.
• § 69 GModG – Leitungen: Ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
• Frist: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die der bisherige Eigentümer selbst bewohnt hat, greifen die Pflichten für den neuen Eigentümer nach dem Kauf oder Erbfall – mit einer Frist von zwei Jahren.

Diese Maßnahmen sind selten riesig, aber sie kommen zu einem Zeitpunkt, an dem nach Kaufpreis und Nebenkosten oft wenig Geld übrig ist. Ein zuteilungsreifer Bausparvertrag ohne Grundschuld ist dafür ein naheliegendes Werkzeug. Wer schon vor dem Kauf spart, kann die Nachrüstung gleich mit einplanen.

Weiterlesen: Bausparsofortfinanzierung (Kombikredit) · Bausparvertrag beleihen oder Zwischenfinanzierung · Bausparvertrag zur Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung · Sondertilgung mit dem Bausparvertrag

Wie finanzierst du 40.000 € für Dämmung und Fenster?

Die folgende Rechnung ist ein Beispiel mit angenommenen Werten, gerundet. Du planst in einigen Jahren Dämmung und neue Fenster für rund 40.000 € und schließt dafür einen Bausparvertrag über 40.000 € ab. Annahmen: Mindestsparguthaben 40 % (16.000 €), Bauspar-Darlehenszins 2,5 %, Tilgungsrate 280 € im Monat. Zum Vergleich: ein Ratenkredit ohne Sicherheit zu angenommen 6,0 % mit gleicher Rate.

Beispielrechnung, gerundet, monatliche Verzinsung, ohne Abschlussgebühr und ohne entgangene Guthabenzinsen in der Sparphase. Stand: 27. September 2026.

Die Differenz wirkt deutlich – sie ist aber nicht der ganze Vergleich. In der Sparphase zahlst du eine Abschlussgebühr (meist 1,0 bis 1,6 % der Bausparsumme, also hier 400 bis 640 €) und bekommst auf dein Guthaben nur wenig Zinsen. Außerdem braucht es Zeit: Mit 300 € Sparrate dauert es im Beispiel rund 55 Monate, bis die 16.000 € beisammen sind – und die Zuteilung hängt zusätzlich von der Bewertungszahl ab. Für eine Sanierung „nächsten Sommer“ ist ein neuer Vertrag also zu spät. Mit dem Bausparrechner kannst du deine eigene Variante überschlagen.

Welche Förderung von BAFA und KfW kommt dazu?

Für energetische Maßnahmen gibt es neben dem Bausparvertrag öffentliche Förderung – Zuschüsse über das BAFA und Förderkredite der KfW. Programme, Fördersätze und Antragsregeln haben sich in den vergangenen Jahren mehrfach geändert, und mit dem GModG ist 2026 ein neuer Rechtsrahmen dazugekommen. Prüfe deshalb vor der Auftragsvergabe auf bafa.de und kfw.de, was aktuell gilt und ob der Antrag vor Vorhabenbeginn gestellt werden muss. Zuschüsse und Bauspardarlehen schließen sich nicht grundsätzlich aus, im Einzelfall können aber Kumulierungsregeln gelten.

Beim Bausparen selbst helfen Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage, wenn du die Einkommensgrenzen einhältst.

Häufige Fragen

Brauche ich für ein Bauspardarlehen zur Modernisierung eine Grundschuld?

Bis 50.000 € nicht zwingend. § 12 der Bausparkassen-Verordnung erlaubt Bauspardarlehen bis zu dieser Grenze ohne Grundschuld. Die einzelne Bausparkasse kann aber strengere Regeln haben.

Kann ich als Mieter einen Bausparvertrag für Modernisierung nutzen?

Das hängt davon ab, ob die Maßnahme wohnwirtschaftlich ist und du sie mit Zustimmung des Eigentümers durchführst. Kläre das vorab mit der Bausparkasse und dem Vermieter.

Zählt eine Photovoltaikanlage als Modernisierung?

Auf dem selbst genutzten Wohnhaus wird sie häufig als wohnwirtschaftliche Maßnahme anerkannt. Verbindlich ist die Auskunft deiner Bausparkasse – lass sie dir vor der Beauftragung geben.

Was passiert, wenn mein Vertrag noch nicht zuteilungsreif ist?

Dann kannst du das Guthaben nutzen und den Rest anders finanzieren – oder eine Zwischenfinanzierung vereinbaren. Letztere kostet zusätzliche Zinsen und sollte genau gerechnet werden.

Muss ich nach dem Hauskauf wirklich dämmen?

Nach § 35 und § 69 GModG musst du beim Eigentümerwechsel unter bestimmten Voraussetzungen die oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen in unbeheizten Räumen innerhalb von zwei Jahren nachrüsten. Ob das für dein Haus gilt, klärt ein Energieberater.