Rendite berechnen

Die ehrliche Antwort auf die Frage nach der Rendite eines Bausparvertrags lautet: Ohne staatliche Förderung ist sie negativ. Nicht niedrig – negativ. Das ist kein Angriff auf das Produkt, sondern der Ausgangspunkt, um zu verstehen, wofür ein Bausparvertrag gut ist und wofür nicht. Hier stehen die Zahlen.

Die vier Bausteine

1. Der Guthabenzins. Die Basisverzinsung deines Guthabens, heute meist zwischen 0,01 und 0,25 Prozent. Mehr dazu unter Bausparzinsen verstehen.

2. Die Abschlussgebühr. 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme, fällig ganz am Anfang. Sie ist der größte Renditekiller, weil sie sofort wirkt und aus deinen ersten Raten bezahlt wird.

3. Die staatliche Förderung. Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und – bis Ende 2026 – Wohn-Riester. Sie ist der Grund, warum die Rechnung überhaupt aufgehen kann. Überblick unter Förderung.

4. Der Wert der Zinssicherung. Der Posten, der in keiner Renditekennzahl auftaucht und trotzdem oft der wertvollste ist.

Die Rechnung mit echten Zahlen

Nehmen wir einen realistischen Fall: 30.000 Euro Bausparsumme, 150 Euro Sparrate im Monat, acht Jahre Ansparzeit, Guthabenzins 0,25 Prozent, Abschlussgebühr 1,0 Prozent (also 300 Euro).

Ohne Förderung:

• Du zahlst ein: 14.400 Euro
• Abschlussgebühr: −300 Euro
• Guthabenzinsen über acht Jahre: +140 Euro
• Am Ende auf dem Konto: 14.240 Euro

Du hast 160 Euro weniger, als du eingezahlt hast. Als jährliche Rendite ausgedrückt sind das rund minus 0,3 Prozent – und die Inflation ist dabei noch gar nicht berücksichtigt.

Mit Wohnungsbauprämie (70 Euro im Jahr, wenn du unter der Einkommensgrenze liegst):

• Förderung über acht Jahre: +560 Euro
• Am Ende auf dem Konto: 14.805 Euro
• Rendite: rund 0,7 Prozent

Mit Arbeitnehmersparzulage zusätzlich (43 Euro im Jahr, wenn ein Teil der Rate vom Arbeitgeber als vermögenswirksame Leistung kommt): Die Rendite steigt auf etwa 1,3 Prozent. Zu beachten: Die Sparzulage wird erst nach Ablauf der siebenjährigen Sperrfrist ausgezahlt, sie verzinst sich also nicht mit.

Das ist die ganze Wahrheit über die Sparrendite eines Bausparvertrags. Sie liegt zwischen −0,3 und gut 1 Prozent, und der Unterschied ist fast vollständig die Förderung. Tagesgeld schlägt das in vielen Marktphasen – ohne Abschlussgebühr und ohne Bindung.

Was die Abschlussgebühr mit kurzen Laufzeiten macht

Die Abschlussgebühr ist ein Fixbetrag. Je kürzer der Vertrag läuft, desto schwerer wiegt sie.

Bei 300 Euro Gebühr und acht Jahren Laufzeit verteilt sie sich auf 37,50 Euro pro Jahr. Bei vier Jahren sind es 75 Euro pro Jahr – bei einem Guthabenzins, der im selben Zeitraum vielleicht 60 Euro einbringt. Die Rendite ist dann selbst mit Förderung schwer zu retten.

Daraus folgt eine klare Regel: Ein Bausparvertrag mit kurzer Laufzeit ergibt als Sparprodukt keinen Sinn. Er ergibt nur dann Sinn, wenn du das Darlehen brauchst – oder wenn die Förderung so hoch ist, dass sie die Gebühr überkompensiert.

Und noch eine Folgerung, die selten gezogen wird: Weil die Gebühr an der Bausparsumme hängt und nicht an dem, was du einzahlst, ist eine zu hoch gewählte Bausparsumme direkter Renditeverlust. Wenn dir jemand 80.000 statt 50.000 Euro vorschlägt, kostet dich das sofort 300 bis 480 Euro mehr.

Der Posten, der in keiner Rendite auftaucht

Ein Bausparvertrag ist zwei Dinge in einem: ein (schlechtes) Sparkonto und eine Option auf ein Darlehen zu einem heute festgelegten Zins. Die Rendite misst nur das erste.

Wie viel die Option wert ist, hängt davon ab, was die Zinsen tun. Ein Beispiel: Du hast dir 1,8 Prozent Sollzins gesichert und rufst später ein Darlehen von 25.000 Euro ab. Läge der Marktzins zu diesem Zeitpunkt bei 4 Prozent, sparst du über eine zwölfjährige Tilgungsdauer rund 3.700 Euro Zinsen. Das ist ein Vielfaches dessen, was die gesamte Sparphase an Zinsen und Förderung gebracht hat.

Bleiben die Zinsen dagegen niedrig, ist die Option nichts wert. Du hast dann eine Versicherung bezahlt, die du nicht gebraucht hast – und genau das ist der ehrliche Weg, einen Bausparvertrag zu betrachten: nicht als Geldanlage, sondern als Absicherung. Mehr dazu unter Festzins oder variabler Zins.

Nominell, effektiv – und was du wirklich vergleichen solltest

Die nominelle Rendite ist der Guthabenzins im Vertrag. Sie steht groß im Prospekt und sagt fast nichts.

Die effektive Rendite rechnet Abschlussgebühr und Förderung ein. Das ist die Zahl aus dem Beispiel oben, und sie ist für deine Entscheidung relevant.

Aber selbst sie ist nur die halbe Antwort, wenn du das Darlehen abrufen willst. Dann zählt der Effektivzins des Darlehens mindestens genauso – und den rechnest du im Tarifvergleichsrechner aus, der zwei Tarife samt Abschlussgebühr, Agio und Bonusverzicht gegeneinanderstellt.

Bausparen im Vergleich zu anderen Anlagen

Ein fairer Vergleich muss berücksichtigen, dass diese Produkte verschiedene Aufgaben haben:

• Tagesgeld: jederzeit verfügbar, keine Gebühren, Zins folgt dem Marktniveau. Für Geld, das du in den nächsten zwei Jahren brauchst, fast immer besser.
• Festgeld: fester Zins für eine feste Laufzeit, meist über dem Bausparguthabenzins, aber ohne Darlehensoption.
• Aktien-ETF: langfristig deutlich höhere Renditeerwartung, dafür Schwankungen, die man aussitzen können muss. Für Geld, das in drei Jahren gebraucht wird, ungeeignet.
• Bausparvertrag: niedrige Sparrendite, dafür ein garantierter Darlehenszins und – bei Förderfähigkeit – ein Zuschuss, den es woanders nicht gibt.

Die richtige Frage ist deshalb nicht „Was bringt mehr Rendite?“, sondern: Brauche ich in zehn Jahren ein Darlehen, und will ich mir den Zins dafür heute sichern? Ist die Antwort nein, ist ein Bausparvertrag als Geldanlage kaum zu rechtfertigen. Ist sie ja, ist die Rendite der Sparphase zweitrangig.

Was von der Rendite die Steuer nimmt

Guthabenzinsen sind Kapitalerträge und unterliegen der Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent inklusive Soli. In der Praxis spielt das beim Bausparen kaum eine Rolle: Bei 140 Euro Zinsen über acht Jahre bleibst du mit dem Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro locker im steuerfreien Bereich.

Wichtiger ist: Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage sind steuerfrei. Was du an Förderung bekommst, bleibt dir vollständig – anders als bei Zinsen oder Kursgewinnen.

Häufige Fragen

Ist die Rendite eines Bausparvertrags wirklich negativ?

Ohne Förderung ja, in vielen Fällen. Im Beispiel oben bleiben von 14.400 Euro Einzahlung 14.240 Euro übrig – etwa minus 0,3 Prozent im Jahr. Die Abschlussgebühr frisst mehr, als der Guthabenzins einbringt.

Lohnt sich Bausparen ohne Förderung noch?

Als Geldanlage nicht. Als Zinssicherung schon – wenn du das Darlehen wirklich abrufen willst und damit rechnest, dass die Zinsen steigen. Das sind zwei völlig verschiedene Gründe.

Wie stark wirkt sich die Abschlussgebühr aus?

Sehr stark bei kurzen Laufzeiten. 300 Euro auf vier Jahre sind 75 Euro im Jahr – mehr, als der Guthabenzins in derselben Zeit bringt. Bei acht Jahren und länger relativiert es sich.

Kann ich mehrere Förderungen kombinieren?

Ja. Wohnungsbauprämie auf deine eigenen Einzahlungen und Arbeitnehmersparzulage auf die VL deines Arbeitgebers gibt es im selben Jahr. Zusammen bis zu 113 Euro. Jede hat ihre eigene Einkommensgrenze – Details unter Förderung.

Gibt es einen Rechner dafür?

Für die Darlehensseite ja: Der Tarifvergleichsrechner zeigt dir zwei Effektivzinsen samt Abschlussgebühr und Agio. Ob sich Behalten oder Kündigen lohnt, rechnest du im Rechner Kündigen oder behalten aus.

Wie fließt der Wert der Zinssicherung in die Rendite ein?

Gar nicht – und das ist der Punkt. Eine Renditekennzahl misst nur die Sparphase. Der Wert der Zinssicherung zeigt sich erst, wenn du das Darlehen abrufst, und hängt davon ab, wo die Marktzinsen dann stehen.

Zahle ich Steuern auf die Förderung?

Nein. Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage sind steuerfrei. Nur die Guthabenzinsen sind Kapitalerträge – und die bleiben beim Bausparen fast immer unter dem Sparer-Pauschbetrag.