Festzins oder variabler Zins

Beim Bausparvertrag ist diese Frage schnell beantwortet: Der Darlehenszins ist ein echter Festzins – und zwar für die gesamte Rückzahlungsdauer, nicht nur für zehn oder fünfzehn Jahre. Interessanter ist, was daraus folgt. Denn diese Konstruktion verteilt das Zinsrisiko anders, als du es von jeder anderen Finanzierung kennst.

Was „Festzins“ beim Bausparen wirklich heißt

Wenn du einen Bausparvertrag abschließt, legt der Tarif zwei Zinssätze fest: den Guthabenzins für die Ansparphase und den Sollzins für das spätere Darlehen. Und der gilt, bis das Darlehen getilgt ist – auch wenn das erst in 25 Jahren der Fall ist.

Bei einer klassischen Baufinanzierung ist das anders. Dort wird der Zins für die vereinbarte Zinsbindung festgeschrieben, meist zehn Jahre. Danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu Konditionen, die heute niemand kennt. Genau dort liegt das Risiko, das viele unterschätzen – und genau dort setzt der Bausparvertrag an. Mehr zu den Zinsmechanismen unter Bausparzinsen verstehen.

Die drei Modelle im Vergleich

Was das in Euro bedeutet

Abstrakt klingt das harmlos. Konkret sieht es so aus. Nimm ein Bauspardarlehen von 60.000 Euro, getilgt über 15 Jahre:

• Zu 2,0 Prozent (gesicherter Bausparzins): Rate 386 Euro, Zinsen insgesamt 9.499 Euro
• Zu 4,5 Prozent (Marktzins bei Zuteilung): Rate 459 Euro, Zinsen insgesamt 22.619 Euro

Unterschied: 73 Euro im Monat und 13.120 Euro über die Laufzeit. Das ist der Wert, den ein festgeschriebener Zins haben kann, wenn sich die Zinsen in die eine Richtung bewegen.

Und der Vollständigkeit halber die andere Richtung: Liegt der Marktzins bei Zuteilung bei 1,5 Prozent statt 4,5, wäre das Bauspardarlehen das teurere. Dann rufst du es einfach nicht ab.

Die Asymmetrie, über die zu wenig gesprochen wird

Das ist der wirtschaftliche Kern des Bausparsystems, und er wird selten so klar benannt:

Steigen die Zinsen, profitierst du. Die Bausparkasse muss dir das Darlehen zu dem Zins geben, der vor Jahren vereinbart wurde – sie kann ihn nicht nachträglich anheben.

Fallen die Zinsen, verlierst du nichts. Du bist nicht verpflichtet, das Darlehen zu nehmen. Du lässt dir das Guthaben auszahlen und finanzierst am Markt.

Das ist keine Wette, sondern eine Option: ein Recht ohne Pflicht. Und Optionen sind wertvoll. Das Zinsänderungsrisiko liegt beim Kollektiv der Bausparkasse, nicht bei dir.

Aber: Optionen sind auch nie kostenlos, und das sollte man dazusagen. Du bezahlst diese Absicherung dreifach – mit der Abschlussgebühr von 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme, mit einem Guthabenzins, der unter dem liegt, was du woanders bekommst, und in vielen Tarifen mit dem Bonuszins, den du verlierst, sobald du das Darlehen tatsächlich abrufst.

Die richtige Frage ist also nicht „Ist die Zinssicherung gut?“, sondern: Ist sie mir diesen Preis wert? Und das hängt daran, wie wahrscheinlich du das Darlehen brauchst und wie sehr dich ein Zinsanstieg treffen würde.

Der Klassiker: Anschlussfinanzierung absichern

Das ist der Fall, in dem sich ein Bausparvertrag am zuverlässigsten rechnet – und für den er eigentlich gemacht ist.

Die Situation: Du finanzierst heute eine Immobilie mit einem Annuitätendarlehen und zehn Jahren Zinsbindung. In zehn Jahren wird eine Restschuld übrig sein, die du dann neu finanzieren musst – zu Zinsen, die niemand kennt.

Die Lösung: Du schließt heute zusätzlich einen Bausparvertrag ab, dessen Bausparsumme ungefähr der erwarteten Restschuld entspricht, und stimmst die Zuteilung zeitlich auf das Ende der Zinsbindung ab. Läuft die Bindung aus, steht die Anschlussfinanzierung bereits – zu einem Zins, den du vor zehn Jahren festgelegt hast.

Drei Dinge musst du dafür richtig machen:

• Das Timing. Die Zuteilung muss vor dem Ende der Zinsbindung stehen, nicht danach. Frag nach der voraussichtlichen Zuteilung in Monaten und plan Puffer ein.
• Die Bausparsumme. Zu klein deckt die Restschuld nicht, zu groß kostet unnötig Abschlussgebühr. Lass dir die Restschuld zum Bindungsende ausrechnen – das steht im Tilgungsplan deines Darlehens.
• Die Doppelbelastung. Du zahlst zehn Jahre lang Kreditrate und Sparrate. Das muss dauerhaft gehen, sonst kippt die Konstruktion. Details unter Bausparvertrag vs. Baufinanzierung.

Auch für kleinere Vorhaben

Die Zinssicherung funktioniert nicht nur für die große Finanzierung. Wenn du weißt, dass in acht Jahren das Dach fällig wird oder eine energetische Sanierung ansteht, kannst du dir heute schon den Zins dafür sichern – mit einer entsprechend kleineren Bausparsumme und einem Tarif mit kürzerer Ansparzeit.

Der Vorteil ist hier weniger der Zins als die Sicherheit, überhaupt ein Darlehen zu bekommen. Mit 68 einen Modernisierungskredit zu bekommen, ist deutlich schwieriger als mit 55. Ein zugeteilter Bausparvertrag ist dann ein Anspruch, keine Bitte.

Was die Geschichte zeigt

Ein Blick zurück macht deutlich, dass die Vorteilhaftigkeit vollständig am Zinszyklus hängt:

Wer in den 1990er-Jahren einen Vertrag mit 5 oder 6 Prozent Sollzins abschloss, saß in der Niedrigzinsphase der 2010er auf einem Recht, das nichts wert war – am Markt gab es Geld für 1,5 Prozent. Viele dieser Verträge wurden dann nur noch als Sparkonto weitergeführt, bis die Bausparkassen sie kündigten.

Wer dagegen um 2016 einen Vertrag mit 1,5 Prozent Sollzins abschloss, hält heute etwas Wertvolles in der Hand. Diese Verträge sind der Grund, warum das Thema „Bausparkasse kündigt“ überhaupt existiert.

Die Lehre daraus ist nicht, dass man den Zyklus timen sollte – das kann niemand. Sie ist: Der Wert der Absicherung zeigt sich erst hinterher, und genau deshalb ist es eine Absicherung. Wo das Zinsniveau gerade steht, steht unter Zinsentwicklung.

Häufige Fragen

Kann sich mein Darlehenszins nachträglich ändern?

Nein. Solange du die Vertragsbedingungen einhältst, bleibt der bei Abschluss festgelegte Sollzins bis zur letzten Rate unverändert. Das ist der zentrale Unterschied zur befristeten Zinsbindung einer normalen Baufinanzierung.

Gibt es Bauspartarife mit variablem Darlehenszins?

Der klassische Bauspartarif arbeitet mit festem Sollzins. Einzelne Anbieter haben abweichende Konstruktionen – ein Blick in die Allgemeinen Bausparbedingungen vor der Unterschrift klärt das.

Muss ich das Bauspardarlehen abrufen?

Nein, nie. Ist ein Marktdarlehen bei Zuteilung günstiger, lässt du dir das Guthaben auszahlen. In vielen Tarifen bekommst du für diesen Verzicht sogar einen rückwirkenden Bonuszins.

Was ist sicherer – Bausparvertrag oder Zinsbindung?

Sie lösen unterschiedliche Probleme. Die Zinsbindung sichert dich für zehn Jahre ab und lässt die Zeit danach offen. Der Bausparvertrag sichert genau diese Zeit danach. Deshalb ist die Kombination aus beidem oft besser als die Entscheidung für eines von beiden.

Wie stimme ich die Zuteilung auf meine Anschlussfinanzierung ab?

Über Bausparsumme, Sparrate und Tarifwahl – und mit einem Puffer, weil die Bewertungszahl und die Zuteilungsmasse mitreden. Lass dir die voraussichtliche Zuteilung in Monaten schriftlich geben. Mehr unter Sparphase, Zuteilung, Darlehen.

Lohnt sich Zinssicherung auch bei moderatem Zinsniveau?

Das ist eine Abwägung, keine Rechnung. Niemand kennt die Zinsen in zehn Jahren. Die ehrliche Frage lautet: Was würde ein Zinsanstieg um zwei Prozentpunkte für deine Anschlussfinanzierung bedeuten – und ist dir die Absicherung dagegen ihren Preis wert?

Trägt die Bausparkasse wirklich das ganze Risiko?

Im Wesentlichen ja, weil der Zins feststeht und das Darlehen optional bleibt. Dafür bezahlst du im Voraus: Abschlussgebühr, niedriger Guthabenzins und oft der Verzicht auf den Bonuszins. Die Absicherung ist echt, aber sie ist nicht geschenkt.