Bauspartarif-Vergleich

Bausparkassen werben mit dem Sollzins des Darlehens. Was du am Ende wirklich zahlst, entscheidet sich aber erst im Zusammenspiel aus Abschlussgebühr, Agio, Guthabenzins, Mindestsparguthaben und Tilgungsbeitrag. Trag zwei Tarife ein – der Rechner macht daraus zwei Effektivzinsen, und die kannst du vergleichen.

Warum der Rechner dir zwei Effektivzinsen zeigt

Der Sollzins ist der Zins, mit dem die Bausparkasse wirbt. Er sagt nur, was auf die Restschuld gerechnet wird – nicht, was du für das Geld insgesamt bezahlst.

Der Effektivzins des Darlehens ist die erste Antwort darauf. Er wird nach der Preisangabenverordnung gebildet (§ 16 PAngV) und beantwortet die Frage: Ich bekomme heute einen Betrag ausgezahlt und zahle dafür über Jahre diese Raten – welchem Zinssatz entspricht das? Ein Agio steckt da schon drin, denn du bekommst das Darlehen ausgezahlt, tilgst aber die um das Agio erhöhte Schuld. Genau deshalb liegt der Effektivzins bei einem Tarif mit Agio spürbar über dem Sollzins, obwohl im Prospekt nichts teurer aussieht. Diese Zahl steht auch in jedem Angebot, das du bekommst – du kannst also nachrechnen, ob sie stimmt.

Die zweite Zahl beantwortet erst die Frage, die du dir eigentlich stellst. Denn zwei Posten bleiben im gesetzlichen Effektivzins außen vor: die Abschlussgebühr, die du ganz am Anfang aus deinen ersten Sparraten bezahlst, und der Bonuszins, den du verlierst, sobald du das Darlehen abrufst. Beides ist echtes Geld, das dich der Weg zum Bauspardarlehen kostet. Der Rechner zieht darum beides von dem ab, was bei dir wirklich ankommt, und rechnet daraus den Effektivzins mit Gebühr und Bonusverzicht. Das ist deine Zahl. Zwischen beiden Werten liegt bei üblichen Tarifen rund ein halber bis ein ganzer Prozentpunkt – und manchmal kippt sie das ganze Ergebnis.

Die Stellschrauben, an denen es hängt

Guthabenzins. Was dein Erspartes in der Ansparphase bringt. Zurzeit meist zwischen 0,01 und 0,25 Prozent. Der kleinste Hebel – aber er läuft über zehn Jahre und mehr.

Bonuszins. Viele Tarife legen rückwirkend etwas drauf, wenn du am Ende auf das Darlehen verzichtest. Rufst du es ab, ist dieses Geld weg. Deshalb gehört es in die Rechnung: Der Bonus ist nicht einfach eine Prämie, sondern der Preis, den du für das Darlehen zahlst.

Sollzins des Darlehens. Der Zins, der ab Vertragsabschluss für dich garantiert ist. Das ist der eigentliche Wert eines Bausparvertrags. Steigen die Marktzinsen, gewinnst du. Bleiben sie niedrig, hättest du auch ohne Bausparen günstig finanziert.

Abschlussgebühr. Je nach Bausparkasse und Tarif 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Bei 50.000 Euro sind das 500 bis 800 Euro, die sofort von deinem Guthaben abgehen und damit auch deine Zuteilung nach hinten schieben. Der Bundesgerichtshof hat sie für zulässig erklärt (XI ZR 3/10). Zurück bekommst du sie nicht – auch dann nicht, wenn du das Darlehen am Ende gar nicht abrufst.

Agio. Ein Aufschlag von meist 1 bis 2 Prozent auf das Bauspardarlehen. Es gibt ihn nicht bei jeder Bausparkasse und nicht in jedem Tarif – in derselben Produktfamilie kann ein Tarif ein Agio haben und der nächste nicht. Entstanden ist er, nachdem der BGH 2016 die pauschale Darlehensgebühr gekippt hat (XI ZR 552/15). Schau also in deinen Bedingungen nach, ob das Wort dort auftaucht, und trag sonst 0 ein.

Mindestsparguthaben. Der Anteil der Bausparsumme, den du angespart haben musst, bevor zugeteilt wird – meist 30 bis 50 Prozent. Je höher, desto später kommst du ans Darlehen, aber desto kleiner ist es dann auch.

Tilgungsbeitrag. Deine monatliche Rate in der Darlehensphase. Ein hoher Tilgungsbeitrag macht die Rate groß und die Zinskosten klein.

Warum hier keine Kontoführungsgebühr steht

In älteren Vergleichen findest du oft ein Jahresentgelt von 12 bis 30 Euro. Dieses Feld hat der Rechner bewusst nicht mehr, denn solche Entgelte sind vom Tisch: Der Bundesgerichtshof hat die Kontogebühr in der Darlehensphase 2017 für unwirksam erklärt (XI ZR 308/15) und die Jahresgebühr in der Ansparphase 2022 gleich hinterher (XI ZR 551/21). Begründung in beiden Fällen: Die Bausparkasse verwaltet das Konto in ihrem eigenen Interesse und darf die Kosten dafür nicht auf dich abwälzen.

Steht in deinem alten Vertrag trotzdem ein solches Entgelt und wurde es abgebucht, lohnt der Blick ins Kontoblatt. Zurückverlangen kannst du in der Regel die Buchungen der letzten drei Jahre. Ein Musterbrief der Verbraucherzentrale reicht dafür meist aus.

Worauf du beim Vergleich achten solltest

Gleiche Bausparsumme, gleiche Sparrate. Sonst vergleichst du nicht zwei Tarife, sondern zwei verschieden große Verträge. Deshalb stehen beide Werte oben nur einmal. Wenn ein Berater dir eine höhere Bausparsumme vorschlägt, steigt automatisch die Abschlussgebühr – das ist kein besserer Tarif, das ist ein teurerer Vertrag.

Die Einheiten-Falle beim Tilgungsbeitrag. Manche Bausparkassen geben ihn in Promille der Bausparsumme an, andere in Prozent des Darlehens. 5 Promille von 50.000 Euro sind 250 Euro im Monat, 5 Prozent von 30.000 Euro Darlehen sind 1.500 Euro. Faktor zehn Unterschied, gleiche Zahl im Prospekt. Stell den Schalter unter dem Feld deshalb genau so, wie es in deinem Angebot steht.

Die Zuteilungsdauer. Der Rechner nimmt an, dass zugeteilt wird, sobald das Mindestsparguthaben erreicht ist. In der Praxis hängt das zusätzlich an der Bewertungszahl, die auch belohnt, wie lange dein Geld schon liegt, und an der Zuteilungsmasse der Bausparkasse. Frag nach der voraussichtlichen Zuteilung in Monaten – diese Zahl gehört in jedes Angebot.

Was der Rechner nicht abbildet

• Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage. Beides hängt an deinem Einkommen und deinem Arbeitgeber, nicht am Tarif. Rechne es separat aus.
• Die Bewertungszahl. Sie entscheidet mit, wann du tatsächlich zugeteilt wirst, und ist bei jeder Bausparkasse anders aufgebaut.
• Sondertilgungen. Beim Bauspardarlehen sind sie fast immer jederzeit und unbegrenzt möglich, ohne Vorfälligkeitsentschädigung – ein Vorteil, den kein klassisches Bankdarlehen so bietet. Wenn du damit rechnest, wird dein tatsächlicher Aufwand kleiner als hier angezeigt.
• Der Fall, dass du das Darlehen nicht abrufst. Dann zählt nur noch das Guthaben plus Bonuszins. Ob sich das lohnt, rechnest du im Rechner Kündigen oder behalten aus.

Ein Beispiel, das zeigt, worum es geht

Mit den voreingestellten Werten – 50.000 Euro Bausparsumme, 150 Euro im Monat – sieht Tarif A auf dem Papier klar besser aus: 1,75 Prozent Sollzins gegen 2,85 Prozent bei Tarif B. Mehr als ein Prozentpunkt Vorsprung. In jedem Werbeprospekt wäre das die Schlagzeile.

Im Effektivzins des Darlehens schrumpft der Vorsprung auf etwa 0,8 Prozentpunkte, weil Tarif A ein Agio von 2 Prozent auf das Darlehen aufschlägt: 2,12 gegen 2,89 Prozent. Immer noch A.

Und dann dreht sich das Bild. Tarif A verlangt 1,6 statt 1,0 Prozent Abschlussgebühr, und er zahlt einen Bonuszins von 0,75 Prozent, den du verlierst, sobald du das Darlehen abrufst – zusammen rund 2.160 Euro, die der Sollzins nicht kennt. In der Zahl, die für dich zählt, liegt deshalb Tarif B vorn: 3,20 gegen 3,80 Prozent. Genau dieser Sprung ist der Grund, warum hier zwei Effektivzinsen stehen.

Nebenbei zeigt das Beispiel noch etwas: In Euro kostet dich Tarif A trotzdem rund 280 Euro weniger. Kein Widerspruch – bei Tarif A sparst du länger und leihst dir weniger. Pro geliehenem Euro ist er trotzdem der teurere. Welche der beiden Zahlen für dich die wichtigere ist, hängt davon ab, ob du möglichst wenig zahlen oder möglichst schnell ans Darlehen willst.