Bausparzinsen verstehen

In jedem Bauspartarif stehen zwei Zinssätze: einer für dein Guthaben, einer für das spätere Darlehen. Der erste sieht fast immer enttäuschend aus, der zweite fast immer gut. Das ist kein Zufall und auch kein Trick – es ist die Konstruktion. Wenn du verstehst, wie die beiden Zahlen zusammenhängen, kannst du Tarife zum ersten Mal wirklich vergleichen.

Die zwei Zinssätze, die in jedem Tarif stehen

Ein Bausparvertrag hat zwei Leben. Im ersten sparst du und bekommst Zinsen – den Guthabenzins. Im zweiten leihst du dir Geld und bezahlst Zinsen – den Darlehenszins, im Vertrag meist „Sollzins“ genannt. Beide Zahlen stehen schon am Tag der Unterschrift in deinen Bedingungen, und beide ändern sich danach nicht mehr.

Genau das ist das Besondere. Bei jedem Tagesgeldkonto kann die Bank den Zins morgen senken, bei jedem normalen Darlehen läuft die Zinsbindung irgendwann aus. Hier nicht. Du kaufst dir mit dem Vertrag eine Zusage, die auch in fünfzehn Jahren noch gilt. Mehr dazu unter Festzins oder variabler Zins.

Und weil die Bausparkasse diese Zusage über eine so lange Zeit halten muss, kann sie dir in der Ansparphase nicht viel bieten. Der niedrige Guthabenzins ist kein Versehen, sondern die Gegenleistung.

Warum der Guthabenzins so niedrig ist

0,25 Prozent auf dein Erspartes klingt nach einem schlechten Geschäft, und isoliert betrachtet ist es das auch. Nur ist es eben nicht isoliert zu betrachten. Die Bausparkasse gibt dir heute ein Darlehensversprechen zu einem Zins, den sie in zehn Jahren am Markt vielleicht nicht mehr darstellen kann. Diese Wette bezahlt sie aus der Differenz zwischen dem, was sie dir für dein Guthaben gibt, und dem, was sie später dafür verlangt.

Deshalb gilt eine Faustregel, die dir bei jedem Tarifvergleich hilft: Je niedriger der Darlehenszins, desto niedriger meist auch der Guthabenzins. Und umgekehrt. Ein Tarif mit 1,0 Prozent Guthabenzins hat fast nie den günstigsten Sollzins im Angebot – er ist für Leute gemacht, die gar nicht vorhaben, das Darlehen abzurufen.

Ein niedriger Guthabenzins ist also kein Argument gegen einen Tarif. Er ist nur dann ein Problem, wenn du das Darlehen am Ende nicht brauchst – dann hast du für eine Absicherung bezahlt, die du nie eingelöst hast. Wie sich das auf deine Rendite auswirkt, rechnen wir unter Rendite berechnen durch.

Der Darlehenszins ist nicht das, was du zahlst

Hier liegt der häufigste Irrtum. In den Werbeunterlagen steht ein Sollzins, zum Beispiel 2,25 Prozent. Das ist der Zins, mit dem deine Restschuld verzinst wird – aber es ist nicht dein Preis für den Kredit. Dein Preis ist der Effektivzins, und der liegt immer darüber, weil noch etwas dazukommt:

• Die Abschlussgebühr. Üblich ist 1 Prozent der Bausparsumme. Sie wird nicht extra bezahlt, sondern von deinen ersten Sparraten einbehalten – dein Guthaben startet also im Minus. Der BGH hat sie 2010 für zulässig erklärt (XI ZR 3/10), weil sie das Kollektiv finanziert.
• Ein mögliches Agio. Manche Tarife schlagen bei Auszahlung einen Prozentsatz auf die Darlehenssumme auf, oft 2 Prozent. Das gibt es nicht bei jeder Bausparkasse und nicht in jedem Tarif – aber wo es existiert, wandert es direkt in deine Schuld und erhöht den Effektivzins.
• Nicht mehr dabei: Kontoführungsgebühren. Die sind Geschichte. Der BGH hat sie 2017 für die Darlehensphase kassiert (XI ZR 308/15) und 2022 auch für die Ansparphase (XI ZR 551/21). Wenn dir jemand so eine Position ins Angebot schreibt, frag nach.

Das Agio ist übrigens ein Nachkomme der alten Darlehensgebühr, die der BGH 2016 gekippt hat (XI ZR 552/15). Verschwunden ist der Kostenblock damit nicht überall – er hat nur einen anderen Namen und einen anderen Zeitpunkt bekommen.

Was das in Euro bedeutet

Ein Beispiel, damit die Zahlen greifbar werden. Bausparsumme 40.000 Euro, 200 Euro Sparrate im Monat, Guthabenzins 0,25 Prozent, Abschlussgebühr 1 Prozent, Mindestsparguthaben 40 Prozent, Sollzins 2,25 Prozent, Tilgungsbeitrag 5 Promille der Bausparsumme:

• Nach 82 Monaten – knapp sieben Jahren – hast du 16.104 Euro Guthaben und die Zuteilungsreife erreicht
• Deine Guthabenzinsen über diese ganze Zeit: 104 Euro
• Deine Abschlussgebühr: 400 Euro. Sie ist also fast viermal so hoch wie alles, was dir die Bausparkasse an Guthabenzinsen gutgeschrieben hat
• Darlehen: 23.896 Euro, Rate 200 Euro im Monat, getilgt nach rund 11,5 Jahren

Und jetzt die beiden Zahlen, auf die es ankommt. Mit einem Agio von 2 Prozent liegt der Effektivzins des Darlehens bei 2,64 Prozent – aus 2,25 Prozent Sollzins sind also 2,64 geworden. Rechnest du zusätzlich die Abschlussgebühr ein, die du ja schon in der Sparphase bezahlt hast, landest du bei einem Gesamt-Effektivzins von 2,95 Prozent. Ohne Agio wären es 2,27 und 2,59 Prozent.

Zwei Prozent Agio kosten dich in diesem Beispiel also rund 0,37 Prozentpunkte Effektivzins. Das ist mehr, als viele Tarife sich in der Grundkondition unterscheiden – und deshalb ist es die Zahl, nach der du im Beratungsgespräch fragen solltest. Beide Effektivzinsen rechnet dir unser Tarifvergleichsrechner für deine eigenen Werte aus.

Die üblichen Tarifvarianten

Fast jede Bausparkasse bietet denselben Tarif in mehreren Varianten an. Der Unterschied liegt nicht im Namen, sondern in genau diesem Tausch zwischen Guthaben- und Darlehenszins:

Die Spannen sind Orientierungswerte, keine Angebote – jede Bausparkasse zieht die Grenzen anders. Was du daraus mitnehmen solltest: Wenn dir jemand eine Variante empfiehlt, ist die richtige Rückfrage nicht „Wie hoch ist der Zins?“, sondern „Wovon gehst du aus, dass ich später mache?“

Der Bonuszins – die dritte Zahl

Viele Tarife versprechen zusätzlich einen Bonuszins, oft 0,5 bis 1,0 Prozent, teilweise rückwirkend auf die gesamte Sparzeit. Der Haken steht im Kleingedruckten: Du bekommst ihn nur, wenn du auf das Darlehen verzichtest.

Das ist fair gerechnet – die Bausparkasse muss dann keine günstige Finanzierung mehr bereitstellen und kann dich am Sparertrag beteiligen. Für dich heißt es aber: Bonuszins und Bauspardarlehen schließen sich aus. Wenn du das Darlehen nimmst, ist der Bonuszins ein entgangener Ertrag, und ein ehrlicher Vergleich muss ihn als Kosten mitführen. Genau das macht unser Rechner, wenn du einen Bonuszins einträgst.

Warum Bausparkassen so rechnen können

Hinter den festen Zinssätzen steht das Kollektivprinzip. Alle Bausparer zahlen in einen gemeinsamen Topf, und aus diesem Topf werden die Darlehen ausgezahlt. Die Bausparkasse refinanziert sich also nicht am Kapitalmarkt, sondern bei den Sparern selbst – deshalb kann sie einen Darlehenszins zusagen, ohne zu wissen, wie die Zinsen in zehn Jahren stehen.

Damit das funktioniert, muss das Verhältnis stimmen: genug Sparer, die einzahlen, für die Darlehen, die abgerufen werden. Deshalb gibt es Mindestsparguthaben, Bewertungszahlen und Zuteilungstermine. Und deshalb kann dir niemand ein exaktes Zuteilungsdatum garantieren – nur eine Prognose.

Das erklärt auch, warum die Zinssätze verschiedener Bausparkassen sich unterscheiden, obwohl sie alle denselben Markt sehen. Jedes Kollektiv hat eine andere Altersstruktur, andere Verträge aus anderen Jahrzehnten und damit andere Spielräume.

Was sich historisch verändert hat

Wer in den Achtzigern oder Neunzigern bausparte, bekam Guthabenzinsen von 2,5 bis 3 Prozent – bei Darlehenszinsen um 5 Prozent. Der Abstand zwischen beiden Zahlen war damals ähnlich wie heute, nur lag das ganze Niveau höher.

In der Niedrigzinsphase rutschten die Guthabenzinsen auf 0,01 Prozent, die Darlehenszinsen auf teilweise unter 1 Prozent. Genau diese Altverträge sind der Grund für die Kündigungswelle: Verträge, die seit über zehn Jahren zuteilungsreif waren und weiter hohe Zinsen zahlten, durften die Bausparkassen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kündigen – der BGH hat das 2017 bestätigt (XI ZR 272/16 und XI ZR 185/16).

Seit den Zinserhöhungen sind die Darlehenszinsen neuer Tarife wieder gestiegen, die Guthabenzinsen deutlich langsamer. Wo das Niveau gerade steht, findest du unter Zinsentwicklung.

Häufige Fragen

Ist ein niedriger Guthabenzins ein schlechtes Zeichen?

Nein – er gehört zur Konstruktion. Du bezahlst damit den festen Darlehenszins. Kritisch wird es nur, wenn du das Darlehen am Ende gar nicht abrufst: Dann hast du eine Absicherung bezahlt, die du nie gebraucht hast.

Kann sich mein Guthabenzins nachträglich ändern?

Nein. Beide Zinssätze stehen in deinen Bausparbedingungen und gelten für die Vertragslaufzeit. Das unterscheidet den Bausparvertrag von jedem Tagesgeldkonto.

Wie komme ich vom Sollzins auf den Effektivzins?

Nicht durch einen Aufschlag im Kopf – das hängt von Laufzeit, Tilgung und Auszahlungsbetrag ab. Der Effektivzins entsteht, indem Abschlussgebühr und Agio auf die tatsächlichen Zahlungsströme umgelegt werden. Lass ihn dir im Angebot ausweisen oder rechne ihn im Tarifvergleich nach.

Zahle ich Kontoführungsgebühren?

Nein. Der BGH hat sie für beide Phasen für unwirksam erklärt – 2017 für die Darlehensphase und 2022 für die Ansparphase. Steht so etwas in einem Angebot, ist das ein Grund nachzuhaken.

Hat jeder Tarif ein Agio?

Nein, längst nicht jeder. Manche Bausparkassen verlangen gar keines, andere nur in bestimmten Tarifen. Frag konkret nach „Agio“ oder „Darlehensgebühr“ und lass dir die Antwort schriftlich geben – die Zahl entscheidet spürbar mit.

Was ist die Bewertungszahl?

Eine Kennzahl, die misst, wie lange und wie viel du gespart hast. Sie entscheidet, wann du in der Warteschlange für die Zuteilung an der Reihe bist. Je früher du einzahlst und je länger das Geld liegt, desto schneller steigt sie.

Lohnt sich ein Tarif mit hohem Guthabenzins?

Wenn du das Darlehen sicher nicht brauchst und es dir um Förderung und Ansparen geht: ja. Willst du dagegen finanzieren, zahlst du den hohen Guthabenzins später über den höheren Darlehenszins doppelt zurück.

Warum unterscheiden sich die Zinsen der Bausparkassen so stark?

Weil jede ihr eigenes Kollektiv hat – mit anderer Altersstruktur, anderen Altverträgen und anderen Zuteilungsmassen. Zwei Angebote mit fast gleichem Sollzins können deshalb beim Effektivzins weit auseinanderliegen.