Eigenkapital für Immobilien

Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises, den du selbst mitbringst – und er entscheidet mehr über deine Zinsen als fast alles andere. Ein Bausparvertrag ist eine Möglichkeit, dieses Geld über mehrere Jahre planbar aufzubauen. Der Unterschied zum Sparbuch: Du sicherst dir schon heute den Zins für ein Darlehen, das du vielleicht erst in zehn Jahren brauchst.

Warum senkt Eigenkapital deine Zinsen so stark?

Für die Bank ist entscheidend, wie viel Prozent des Immobilienwerts sie dir leiht. Diese Kennzahl heißt Beleihungsauslauf. Kostet die Wohnung 300.000 Euro und du leihst dir 240.000, liegt der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent.

Wichtig ist: Der Zinsvorteil kommt nicht gleichmäßig, sondern in Stufen. Die meisten Banken arbeiten mit Schwellen bei 60, 80 und 90 Prozent. Solange du unter einer Schwelle bleibst, ändert sich am Zins wenig – knackst du sie, springt er. Wer bei 81 Prozent landet, zahlt oft spürbar mehr als jemand bei 79 Prozent, obwohl der Unterschied nur 6.000 Euro Eigenkapital ausmacht.

Daraus folgt etwas sehr Praktisches: Es lohnt sich, vor dem Kauf auszurechnen, welche Schwelle du mit deinem Eigenkapital gerade noch erreichst – und ob ein paar tausend Euro mehr dich über die nächste Stufe heben. Genau das ist der Punkt, an dem sich zusätzliches Ansparen am deutlichsten auszahlt.

Wie viel Eigenkapital brauchst du für eine Immobilie?

Eine Zahl, die für alle gilt, gibt es nicht. Die Faustregel, an der sich die meisten Berater orientieren, lautet: Die Kaufnebenkosten solltest du aus eigener Tasche zahlen können. Denn die stecken nicht im Immobilienwert und werden von der Bank ungern mitfinanziert.

Diese Nebenkosten bestehen aus drei Posten:

• Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist der größte Brocken und der, den du nicht verhandeln kannst.
• Notar und Grundbuchamt – zusammen ungefähr 1,5 bis 2 Prozent. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, ein günstigerer Notar bringt dir also nichts.
• Maklerprovision, falls einer beteiligt ist – beim Kauf einer selbst genutzten Wohnung oder eines Einfamilienhauses teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision seit Ende 2020 zu gleichen Teilen.

Zusammen landest du je nach Bundesland und Maklersituation bei etwa 5 bis gut 12 Prozent des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent laut Landesrecht, Stand 10/2026). Bei 300.000 Euro sind das 27.000 bis 45.000 Euro, die vor dem ersten Cent Tilgung fällig werden. Alles, was du darüber hinaus ansparst, senkt dann zusätzlich deinen Beleihungsauslauf – und damit deinen Zins.

Was leistet ein Bausparvertrag beim Eigenkapital?

Eine Rate, die du planen kannst. Die Sparrate steht von Anfang an fest. Das klingt banal, ist aber der eigentliche Nutzen: Sparen funktioniert selten über guten Willen, sondern über eine Abbuchung, die jeden Monat passiert, ohne dass du entscheiden musst.

Ein Zins, den du dir heute sicherst. Reicht dein Guthaben später nicht, steht dir das Bauspardarlehen zu dem Zins zu, der bei Vertragsabschluss vereinbart wurde. Du musst es nicht abrufen. Es ist eine Option, kein Zwang – und was diese Option wirklich kostet, rechnest du im Tarifvergleich aus. Mehr zur Einordnung findest du unter Bausparvertrag vs. Baufinanzierung.

Förderung, wenn du sie bekommst. Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage hängen an deinem Einkommen und deinem Arbeitgeber, nicht am Tarif. Was für dich in Frage kommt, steht unter Förderung.

Was er nicht leistet: Rendite. Der Guthabenzins liegt bei den meisten Tarifen zwischen 0,01 und 0,25 Prozent, und die Abschlussgebühr von 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme geht gleich zu Beginn ab. Wer einen Bausparvertrag als Geldanlage abschließt, hat das falsche Produkt. Der Wert liegt im gesicherten Darlehenszins und in der Disziplin – nicht in den Zinsen auf dein Guthaben.

Warum ist der Vorlauf wichtiger als die Sparrate?

Das ist der Punkt, an dem die meisten Verträge scheitern. Ein Bausparvertrag steht dir erst dann vollständig zur Verfügung, wenn er zugeteilt ist – und dafür musst du je nach Tarif 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme angespart haben. Bei 50.000 Euro Bausparsumme und 150 Euro im Monat dauert das gut elf bis vierzehn Jahre.

Wenn du in drei Jahren kaufen willst, ist ein Bausparvertrag deshalb kein Instrument für deinen Eigenkapitalaufbau. Dann sparst du besser auf Tagesgeld oder Festgeld, wo das Geld am Stichtag da ist. Ein Bausparvertrag lohnt sich, wenn dein Kaufwunsch noch acht Jahre oder weiter weg ist – oder wenn du ihn gar nicht als Sparvehikel abschließt, sondern wegen des gesicherten Darlehenszinses.

Frag deshalb bei jedem Angebot nach einer Zahl: Wie viele Monate bis zur voraussichtlichen Zuteilung? Die hängt nämlich nicht nur am Mindestsparguthaben, sondern auch an der Bewertungszahl deiner Bausparkasse, die zusätzlich belohnt, wie lange dein Geld schon liegt. Diese Zahl gehört in jedes seriöse Angebot.

Wie baust du Eigenkapital auf, während du Miete zahlst?

Das ist die Situation, in der fast alle stecken: Du zahlst monatlich Miete und sollst gleichzeitig für die eigene Wohnung sparen. Der Fehler, den viele machen, ist die Rate zu hoch anzusetzen – aus Begeisterung am Anfang.

Rechne stattdessen anders herum. Schau dir drei bis sechs Monate deiner Kontoauszüge an und suche den Betrag, der auch in einem teuren Monat übrig bleibt. Nicht den im besten Monat. Diesen Betrag setzt du als Sparrate – und legst lieber einmal im Jahr eine Sonderzahlung obendrauf, wenn es gut gelaufen ist. Sonderzahlungen sind beim Bausparen jederzeit möglich und beschleunigen die Zuteilung.

Ein unterbrochener oder reduzierter Vertrag kostet dich nämlich doppelt: Die Zuteilung verschiebt sich nach hinten, und die Abschlussgebühr hast du trotzdem gezahlt.

Warum solltest du nicht alles auf einen Baustein setzen?

Ein Bausparvertrag ist selten die ganze Antwort. In der Praxis funktioniert eine Aufteilung nach Zeithorizont am besten:

• Tagesgeld für alles, was du innerhalb von zwei Jahren brauchen könntest – Notgroschen, Umzugskosten, die neue Küche. Hier zählt Verfügbarkeit, nicht Rendite.
• Bausparvertrag für den mittleren bis langen Horizont, wenn dir der gesicherte Darlehenszins etwas wert ist.
• Wertpapierdepot für Geld, das noch zehn Jahre und länger Zeit hat – mit dem Wissen, dass es zwischendurch im Minus stehen kann und du dann nicht darauf angewiesen sein darfst.

Die Aufteilung hängt an deinem Zeithorizont, nicht an einer Faustformel. Je näher der Kauf rückt, desto mehr sollte in die sicheren, jederzeit verfügbaren Bausteine wandern.

Welche Fehler passieren beim Eigenkapitalaufbau am häufigsten?

Die Sparrate zu optimistisch ansetzen. Der häufigste Fehler überhaupt. Er führt dazu, dass der Vertrag später reduziert oder ruhend gestellt wird – und damit verschiebt sich alles.

Zu spät abschließen. Wer zwei Jahre vor dem Kauf einen Bausparvertrag abschließt, zahlt Abschlussgebühr für ein Darlehen, das er nie rechtzeitig bekommt.

Die Bausparsumme zu hoch wählen. Die Abschlussgebühr bemisst sich an der Bausparsumme. Eine höhere Summe ist deshalb kein besserer Vertrag, sondern ein teurerer. Wenn dir jemand zu einer größeren Summe rät, frag nach dem Grund.

Förderung liegen lassen. Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage werden nicht automatisch ausgezahlt – du musst sie beantragen, die Prämie jährlich. Viele Sparer schöpfen das nie aus.

Den Vertrag nicht mehr anschauen. Tarife, Zinsen und deine Lebenssituation ändern sich. Einmal im Jahr die Jahresmitteilung wirklich zu lesen, kostet zehn Minuten und zeigt dir, ob du noch auf Kurs bist.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital sollte ich mindestens haben?

Als Orientierung: die Kaufnebenkosten, also etwa 5 bis gut 12 Prozent des Kaufpreises je nach Bundesland und Maklersituation (Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent, Stand 10/2026). Alles darüber senkt deinen Beleihungsauslauf und damit den Zins. Eine pauschale Zahl gibt es nicht – entscheidend ist, welche Schwelle du damit erreichst.

Lohnt sich ein Bausparvertrag, wenn ich in drei Jahren kaufen will?

Für den Eigenkapitalaufbau eher nicht. In drei Jahren wirst du nicht zugeteilt, und die Abschlussgebühr hast du trotzdem gezahlt. Tagesgeld oder Festgeld sind für diesen Zeitraum die bessere Wahl.

Kann ich mehrere Bausparverträge parallel laufen lassen?

Ja. Bei der Förderung zählt allerdings deine Person, nicht die Zahl der Verträge – die Einkommensgrenzen und Höchstbeträge gelten einmal pro Person, nicht pro Vertrag.

Was passiert, wenn ich die Immobilie am Ende doch nicht kaufe?

Dein Guthaben bleibt dir. Du kannst es dir auszahlen lassen, den Vertrag weiterlaufen lassen oder auf das Darlehen verzichten und dafür oft einen Bonuszins kassieren. Was in deinem Fall sinnvoll ist, steht unter Nach Vertragsablauf – und rechnen kannst du es im Rechner Kündigen oder behalten.

Kann ich meine Sparrate später noch ändern?

In der Regel ja, nach oben meist problemlos. Nach unten geht es oft auch, verschiebt aber die Zuteilung. Sonderzahlungen sind beim Bausparen jederzeit möglich und der flexiblere Weg, wenn du mal mehr übrig hast.

Was ist der häufigste Fehler beim Eigenkapitalaufbau mit Bausparvertrag?

Eine zu hohe Sparrate am Anfang. Sie wird später reduziert oder ausgesetzt, die Zuteilung verschiebt sich, und der Vorteil des Vertrags schrumpft. Lieber niedriger ansetzen und mit Sonderzahlungen nachlegen.